재개발 재건축 재정비촉진 도시정비법 국토계획법

일반적으로 많이 들었을 재개발 재건축은 정비사업의 일종입니다.

새롭게 짓는다는 의미에서 넓은 의미로는 재개발이 큰 개념일 것입니다. 

재개발, 재건축은 도시및주거환경정비법(도정법)상의 정비사업의 일종이며, 도정법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에서 규정한 도시·군 기본계획과 이 기본계획에 바탕한 도시·군 관리계획의 하위 규정으로 만들어진 정비계획에 따른 정비사업입니다.

 

도시 정비와 관련한 법령은 다음과 같다고 볼 수 있습니다.

건축물 중에서 주택은 주택법에서 추가로 규정하고 있습니다. 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링조합등이 그것입니다.

이외에도 도시개발법, 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법(도시재생법. 2013년 6월 4일 제정) 등도 있습니다.

 

 

이중에서 정비사업과 재정비촉진사업을 비교하면 다음과 같습니다.

근거법이나 개발방식 등의 차이는 규모에서부터 시작합니다.

촉진지구 구역 지정후 세부적으로 정비사업으로 진행한다는 정도로 이해하면 될 것같습니다.

구분	정비사업	촉진사업
근거법률	도시 및 주거환경정비법	도시재정비촉진을 위한 특별법
개발방식	소규모 블록별 개발	광역단위(생활권)별 선계획, 후개발
지정방식	사업단위별 정비구역 지정	광역단위인 촉진지구 지정후 촉진지구내 사업단위인 촉진구역 지정
계획수립 최소규모	정비구역 – 1만㎡이상	일반형: 15만~50만㎡이상 중심지형:10만~20만㎡이상 고밀복합형: 10만㎡이상
개발형태	주택개발 위주	다양한 사업방식 혼용 (주거,상업,업무 등 복합자족도시)
사업유형	도정법에 따른 정비사업	도정법에 따른 정비사업 도시개발사업 시장정비사업 도시·군계획시설사업
특례사항	-	건축규제 완화 건축물 용도, 건폐율, 용적률 등 주택의 규모별 비율 완화 세금 감면 및 교육 환경 개선 특례

그럼 재개발과 재건축의 법령상 정의를 알아보겠습니다.

 

그건 “도시 및 주거환경정비법(이하는 ‘도정법’이라 함)”이라는 법에 있습니다. “재개발 사업”과 “재건축 사업”의 가장 큰 차이는 정비기반시설이 열악하냐 양호하냐입니다.

 

정비기반시설이란 도로·주차장 등 교통시설, 녹지 등 공간시설, 수도·전기·공동구 등 공급시설, 학교·공공청사 등 문화체육시설, 방재시설, 환경기초시설등을 의미합니다.(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조(정의)) 즉, 사는데 필요한 주택이외의 시설이라고 보면 됩니다.

 

따라서, 기반시설이 열악하면 재개발, 양호하면 재건축 정도입니다. 규모는 재개발이 보통 더 크겠습니다. 재개발은 일정 지역을 허물고 새롭게 그리는 정도이고 재건축은 보통 도로는 놔두고 건축물만 새로 하는 정도입니다.

 

총 3종류의 정비사업이 있습니다.

 

도정법 제2조(정의)

“정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

주거환경개선사업	도시저소득 주민+기반시설 열악+노후건축물 과도 밀집 단독·다세대 밀집+주거환경 보정·정비·개량
재개발사업	기반시설 열악+노후건축물 밀집+주거환경 개선 상업·공업지역 등+도시기능 회복, 상권활성화 등
재건축사업	기반시설 양호+노후건축물 밀집+주건환경 개선

참고 : 경기도 평생학습 포털(GSEEK)에서 '우리동네 재개발 재건축 이야기