재개발 재건축 정비사업조합 이주 철거 착공
재개발 재건축 정비사업조합 이주 철거 착공
정비사업에서 이주는 불가피한 절차로서 종전 건축물을 허물고 새로운 건축물을 신축하기 위해서 반드시 기존에 거주하고 있었던 주택에서 이주해야함을 의미합니다.
정비사업별 이주에 따른 대책을 세워야겠죠. 사실 조합원들에게는 빨리 진행되었으면 하는 사업단계입니다. 사업시행계획 잘 세워서 행정청에 인가받았고, 이어서 조합원들 분양등 관리처분계획도 조합과 원만히 협의되어 행정청에서도 인가해 주었으니, 이제 조합원들로서는 빨리 새 건축물(주로 아파트겠죠)에 입주하고 싶을 것입니다.
문제는 관리처분계획에 세입자 주거대책이 포함되어야 하는데, 이것도 계획대로 진행된다면 무리가 없겠습니다. 그러나, 세상일이 계획대로만 된다면 도시정비법이니 토지보상법이니 하는 법 들이 왜 있겠습니까.
특히 이주대책과 관련해서 세입자들의 반발이 적지 않은 경우가 대부분입니다. 일단 금전적인 문제가 가장 클 것이고, 세입자도 다른 주거지를 알아봐야 할텐데 이게 만만치 않은 문제라는 것은 이사해보신 분들은 잘 아실 것입니다.
재개발 사업의 경우에는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)의 적용에 따른 대책을 세웁니다. 또한, 도시정비법 제9조에서도 정비계획의 내용에 세입자 주거대책을 포함해야 한다고 규정하고 있습니다.
그런데, 재건축 사업의 경우에는 토지보상법 적용을 받지 않아 기본적으로 세입자에 대한 이주대책은 조합원 스스로가 마련해야 하는 것이 다른 점입니다.
재개발 사업의 이주대책에 대해서 법령 및 각 시·도 조례로 그 대상을 구체적으로 규정하고 있습니다. 정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주가 대상이라고 경기도조례 제29조(재개발사업의 임대주택 공급대상자 등)에서 규정하듯이 각 시·도 조례를 잘 살펴봐야 합니다.
반면 개건축사업의 이주대책은 사업구역마다 조합원에 대한 이주비 알선 방법 등이 차이가 있습니다. 또한 세입자에 대한 이주대책은 조합 정관에 따라 조합원의 책임으로 조합원과 세입자간의 협의에 따라 자율적으로 수립해야 하기에 재개발에 비해 세입자 보호가 미흡하다고 할 수 있습니다.
세입자, 특히 영업세입자와의 영업손실보상금 등의 문제가 첨예하게 발생하는 경우가 많습니다. 사실 정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터라는 기준점이 사후에 결정되기 때문에 지금 세입자로 들어가는 것이 괜찮을지 유동적인 문제는 있습니다.
사업시행자는 도시정비법 제81조(건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거 등) 제2항에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 후에 기존 건축물을 철거할 수 있습니다. 또한, 동법 동조 제4항에서는 철거 제한 규정을 두고 있습니다. 일출 전과 일몰 후. 기상특보에 따라 중대한 재해발생이 예상되는 때 등입니다. 꼭 못하는 것은 아니고 시장·군수등이 이런 시기에는 철거를 제한할 수 있다고 합니다.
또한, 철거를 그냥하는 것이 아니고 철거시에는 건축물관리법 제4장 건축물의 해체 및 멸실 등의 법규정에 따라 안전성 등을 허가받아야 한다고 합니다.
철거가 완료되면 착공에 들어가게 됩니다. 이때는 건축법 및 주택법에 따라 착공전 이행사항을 준비하고 각종 신고를 하여야 합니다. 착공 전 이행사항으로는 국공유지에 대한 계약 완료, 경계측량, 건축물 철거 및 멸실 신고, 감리자 지정, 착공 신고 등을 하게 됩니다. 이러한 일련의 과정은 조합에서 시공자 등과 협의하여 진행하게 될 것입니다.
출처: 경기도평생학습포털(GSEEK), 서울시평생학습포털, 정비사업정보몽땅(클린업시스템)
※관련법령의 개정등이 있을 수 있으므로 국가법령정보센터(www.law.go.kr) 등에서 확인하시기 바랍니다. 시·도 조례도 확인해야 합니다