현재 재건축 대상지는 구조안전성보다는 주거환경의 측면에서 요구가 많은 것입니다. 따라서, 개선 가중치가 반영이 되면 기존에 재건축 추진이 힘들었던 단지들이 혜택을 볼 것입니다.
현지조사시 조사항목으로 3개 구조안전성, 건축마 감및 설비노후도, 주거환경이 있으며, 여기에 비용분석이 들어가서 총 4개 분야에 대해 평가를 하고 각각의 가중치를 두어 계산한 값으로 재건축, 조건부 재건축, 유지 등의 판정 자료로 활용합니다. 내년 1월부터 각각의 가중치를 조정하여 좀 더 재건축이 용이하도록 하겠다고 국토부에서 발표하였습니다.
1-3. 재건축 안전진단의 성격 및 종류
1-3-1. 재건축 안전진단은 ‘현지조사’와 ‘안전진단’으로 구분하며, ‘안전진단’은 ‘구조안전성 평가 안전진단’과 ‘주거환경중심 평가 안전진단’으로 구분한다.
1-3-2. ‘현지조사’는 정비계획의 입안권자가 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “법”이라 한다) 제12조제4항 및 같은 법 시행규칙 제3조에 따라 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감·설비노후도, 주거환경 적합성을 심사하여 안전진단 실시여부 등을 결정하기 위하여 실시한다.
1-3-3. ‘안전진단’은 정비계획의 입안권자가 현지조사를 거쳐 ‘안전진단 실시’로 결정한 경우에 안전진단기관에 의뢰하여 실시하는 것으로 ‘구조안전성 평가 안전진단’의 경우 ‘구조안전성’을 평가하여 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 판정하고, ‘주거환경중심 평가 안전진단'의 경우 ‘주거환경’, ‘건축 마감 및 설비노후도’, ‘구조안전성’, 및 ‘비용분석’으로 구분하여 평가하여, ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 판정한다.
1-4-3. 비용분석: 건축물 구조체의 보수·보강비용 및 성능회복비용과 재건축 비용을 LCC(Life Cycle Cost) 관점에서 비교·분석하는 것을 말한다. 이 경우 편익과 재건축사업시행으로 인한 재산증식효과는 고려하지 않는다.
현지조사시 평가분야를 살펴보면 다음과 같습니다.
먼저 구조안전성 분야입니다.
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평가항목
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중점평가사항
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지반상태
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지반침하상태 및 유형
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변형상태
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건물 기울기 바닥판 변형 (경사변형, 휨변형)
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균열상태
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균열유형(구조균열, 비구조균열, 지반침하로 인한 균열)
균열상태(형상, 폭, 진행성, 누수)
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하중상태
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하중상태(고정하중, 활하중, 과하중 여부)
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구조체 노후화 상태
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철근노출 및 부식상태, 박리/박락상태, 백화, 누수
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구조부재의 변경 상태
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구조부재의 철거, 변경 및 신설
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접합부 상태
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접합부 긴결철물 부식 상태, 사춤상태
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부착 모르타르 상태
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부착 모르타르 탈락 및 사춤상태
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다음은 건축마감 및 설비노후도 입니다.
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지붕 마감상태
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옥상 마감 및 방수 상태/보수의 용이성
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외벽 마감상태
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외벽 마감 및 방수 상태/보수의 용이성
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계단실 마감상태
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계단실 마감상태/보수의 용이성
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공용창호 상태
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공용창호 상대/보수의 용이성
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기계설비 시스템의 적정성
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난방 방식의 적정성
급수·급탕 방식의 적정성 및 오염방지 성능
기타 오·배수, 도시가스, 환기설비의 적정성
기계 소방설비의 적정성
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기계설비 장비 및 배관의 노후도
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장비 및 배관의 노후도 및 교체의 용이성
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전기·통신설비 시스템의 적정성
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수변전 방식 및 용량의 적정성 등
전기·통신 시스템의 효율서와 안전성
전기 소방 설비의 적정성
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전기설비 장비 및 배선의 노후도
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장비 및 배선의 노후도 및 교체의 용이성
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현지조사 세번째 항목인 주거환경 평가분야입니다.
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주거환경
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주변토지의 이용상황 등에 비교한 주거환경, 주차환경, 일조·소음 등의 주거환경
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재난대비
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화재시 피해 및 소화용이성(소방차 접근 등)
홍수 대비, 침수 피해 가능성 등 재난환경
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도시미관
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도시미관 저해정도
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이상은 [국토교통부고시 제2020-1182호, 2020. 12. 30., 일부개정.]에 따른 내용입니다. 이를 가중치를 다음과 같이 조정하고 점수에 따른 재건축 판정도 조정한다는 것입니다.
