부동산 그 이상을 위해 _&~^_ _#+(_

재건축 안전진단에 대한 기준이 개정되어 내일부터 적용 시행합니다. 국토부에서 개선안을 적용하여 시뮬레이션한 추정에 의하면 재건축 판단 점수를 기존 30점 이하에서 45점 이하로 개선할 경우, 재건축 판정 건수가 "0"건에서 "12"건으로 증가한다고 나왔습니다. 이러한 시뮬레이션 결과와 시장의 요구 등에 따라 재건축 안전진단 기준 조정을 예고하였는데, 그러한 절차가 완료되어 개정 고시되어 내일부터 시행하는 것입니다. 재건축이 재개발보다 안전진단 과정이 들어가면서 소요 기간이 만만치 않은 것이었습니다. 이런 절차적 한계를 거의 없앤 것이어서 기존보다 재건축이 용이할 것으로 보이나, 단기간 내에 재건축이 활성화되기는 기준 금리등 외부 여건이 만만치 않겠습니다. 다만, 미국 기준금리나 우리나나 기준금리가 올해 ..

재개발 재건축 정비사업조합은 초기 단계가 어려운 것같습니다. 정비구역 지정받기도 쉽지않고요, 주민 동의도 만만치않고, 그런 단계 다음부터는 법령에서 세부적인 것까지 규정하고 규칙으로 만들어 두었기에 조합에서 헛짓거리만 안하면 문제가 별로 없습니다.... 정비구역 지정권자가 시장군수등이라 해당 지자체 내에서도 어디를 먼저할지 어떤 방식으로 할지 아마도 고민이 많을 것입니다. 재개발 재건축 정비사업조합 준공 이전고시 준공인가는 도시정비법 제83조(정비사업의 준공인가)에서 규정하고 있습니다. 이론적인 의미로는 사업시행인가를 받아 건축한 건물등이 인가 사항대로 건축 행정 목적에 적합한가 여부를 확인하고, 준공인가증을 교부하여 허가 받은 자가 건물을 사용 수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 행정처분를 뜻합..

재개발 재건축 정비사업조합 이주 철거 착공 정비사업에서 이주는 불가피한 절차로서 종전 건축물을 허물고 새로운 건축물을 신축하기 위해서 반드시 기존에 거주하고 있었던 주택에서 이주해야함을 의미합니다. 정비사업별 이주에 따른 대책을 세워야겠죠. 사실 조합원들에게는 빨리 진행되었으면 하는 사업단계입니다. 사업시행계획 잘 세워서 행정청에 인가받았고, 이어서 조합원들 분양등 관리처분계획도 조합과 원만히 협의되어 행정청에서도 인가해 주었으니, 이제 조합원들로서는 빨리 새 건축물(주로 아파트겠죠)에 입주하고 싶을 것입니다. © tomi_, 출처 Unsplash ​ 문제는 관리처분계획에 세입자 주거대책이 포함되어야 하는데, 이것도 계획대로 진행된다면 무리가 없겠습니다. 그러나, 세상일이 계획대로만 된다면 도시정비법이니..

재개발 재건축 정비사업조합 관리처분계획인가 관리처분계획은 정비사업에서 중요한 계획입니다. 조합과 조합원의 관계를 설정하는 계획입니다. 조합 정관은 조합과 조합원을 규율하는 자치법규의 성격을 가지고 있습니다. 정관에서 정한 사업의 구체적인 계획에 대해 행정청에서 사업시행인가를 받은 후에 정비구역내 조합원들에게 어떤 것을 분양할지 추정분담금은 얼마인지 등에 대해 알려주고 동의를 받은 후 그 처분계획에 대해 행정청에 인가를 받는 것입니다. ​ 관리처분계획은 정비사업의 시행으로 조성된 종후자산(대지 및 건축물)을 처분 또는 관리하는 계획입니다. 분양대상자 및 종전자산의 가격을 확정하고, 종후자산의 추산액, 정비사업비의 추산액 등을 포함하고 있습니다. ​ 그래서, 관리처분계획은 정비사업이 어느 정도 진행되어 분양..

재개발 재건축 정비사업조합 현금청산 매도청구 토지수용 세입자대책 비사업조합 현금청산 매도청구 토지수용 세입자대책 등은 재개발 재건축을 하기 전 마지막 인가인 관리처분인가를 받기 위해서 필요합니다. 조합원이 아닌 경우, 조합원이었으나 분양신청등을 하지 않은 경우, 사업지역내 세입자에 대한 대책 등이 들어가야 관리처분계획인가가 나오기 때문입니다. 현금청산은 양 당사자에겐 다음과 같은 권리와 의무가 있습니다. 사업시행자 현금청산대상자 현금청산대상자에게 정비사업구역 내에 그가 소유하고 있는 부동산 또는 그 밖의 권리를 시가에 상당하는 현금을 지급하고 해당 부동산의 소유권 등의 이전, 인도등을 청구할 수 있는 권리 사업사행자에게 정비사업구역 내에 소유하고 있는 부동산 또는 그 밖의 권리를 이전해주고 시가에 상당하..

재개발 재건축 정비사업조합 분양신청 권리산정기준일 분양신청이라는 것은 조합원이 종전자산의 가격과 분담금의 추산액을 확인하고, 분양예정인 대지 및 건축물에 분양 받고자 하는 의사를 표시하는 행위입니다. 절차는 통지 및 공고로 진행합니다. ​ 분양 신청의 통지 및 공고는 사업시행인가 고시일과 시공자 선정 및 계약체결일 중 늦은 날을 기준으로 120일 이내에 소유자에게 통지 및 공고를 하여야 합니다. 분양설계에 대한 기준일은 도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) 제1항에 있습니다. 제1항 제5호에 “분양설계에 관한 계획은 제72조에 따른 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다.”고 되어 있으므로 변경할 수 없는 것입니다. 해당 법조문은 관리처분계획의 수립기준을 제시한 것으로 관리처분계획 수..

재개발 재건축 정비사업조합 종전자산 종후자산 비례율 감정평가 정비사업 과정 중에 감정평가가 많이 있습니다. 객관적인 가치를 통해 사업성을 평가하는 한편, 사업지내에 비조합원이나 국공유지 매수 등에도 활용됩니다. 또한, 매도청구나 수용 등에도 기본적으로 감정평가가 행해집니다. ​ 그 중에서 종전자산 감정평가는 조합원간의 상대적인 가치 비교입니다. 같은 사업지내라고 해도, 더 좋은 위치나 더 넓은 땅은 그에 상응하는 가치를 인정해줘야 조합원들의 동의율이 높을 것입니다. 감정평가라는 것은 토지 등의 유무형의 자산을 그 경제적 가치를 판단하여 가액으로 표시하는 것이라고 합니다. 전문가를 통해 객관적인 가치를 화폐로 표시하는 것이라고 할 수 있습니다. 감정평가는 수익방식(수익환원법), 원가방식(원가법), 비교방식..

재개발 재건축 정비사업조합 사업시행획인가 사업시행계획 사업시행인가는 사업시행자가 인가권자로부터 사업시행계획 내용에 따라 정비사업을 시행할 수 있는 권리를 부여받는 행정처분입니다. 인가와 허가의 행정행위에 대해서 차이가 있습니다. 인가는 재량행위이고 허가는 기속행위입니다. 즉, 사업시행인가는 법률 요건을 갖추어도 행정청(인가권자)이 거부할 수 있다는 것입니다. 허가라면 법률에서 정한 제한 사유이외의 사유로 거부할 수 없을 것입니다. 따라서, 정비사업 진행과정에서 행정청(인가권자)과의 지속적인 소통이 필수가 되겠습니다. 인가권자는 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등에 따라 장기 계획을 마련하여 개발계획을 검토합니다. 이 사업시행인가를 받게 되면 본격적인 추진이 가능하고, 사업 가능성이 상당히 높아지는 것입..

재개발 재건축 정비사업조합 조합 운영 조합 예산 조합 운영에서 큰 부분이 각종 비용 등 예산에 관한 것입니다. 사업비가 적정한지, 조합 운영비가 적정한 지 등에 대한 조합임원과 조합원간의 분쟁이 많이 발생하는 부분입니다. ​ © Aymanejed, 출처 Pixabay 우선 조합에서 예산이 무엇인지 알아보겠습니다. 대법원 판례(2014도8096, 2015.5.14.)에서 예산을 “조합의 정관에서 정한 1 회계연도의 수입 및 지출 계획을 의미하고”라고 하고 있습니다. 이런 요건 미충족시에는 공사비 등 정비사업에 드는 비용인 정비사업지의 지출예정액에 관하여 사업비 예산이라는 명목으로 총회의 의결을 거친 적이 있다고 하더라도, 이는 도시정비법상에서 규정하는 예산이라고 볼 수 없다고 하였습니다. 즉, 조합의 예산..

어제는 절기상 대설(大雪)이었습니다. 12월은 한 해를 마무리하면서 내년을 준비하는 과거와 미래가 공존하는 현재인 것같습니다. ​ 재개발 재건축 정비사업조합 조합임원 선임 해임 조합총회절차 등에 대해서 알아보겠습니다. 이하 내용들은 법률에 기초한 기본적인 내용입니다. 조합 임원의 구성은 다음과 같습니다. 조합장 1명 이사 3명이상(조합원 100인 초과시 5명이상) 감사 1명이상 3명이하 범위에서 정관으로 정합니다. 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임 가능합니다. 조합의 임원은 도시정비법 제41조에서 기본적인 사항을 규정하고 있습니다. 조합 임원의 선임 및 해임은 총회 의결로 하며, 조합장을 제외한 임원 및 대의원의 보권선임은 대의원회에서 할 수 있습니다. 총회의 의결 사항 중 정관에 관한..