재개발 재건축 정비사업조합 현금청산 매도청구 토지수용 세입자대책

재개발 재건축 정비사업조합 현금청산 매도청구 토지수용 세입자대책

 

비사업조합 현금청산 매도청구 토지수용 세입자대책 등은 재개발 재건축을 하기 전 마지막 인가인 관리처분인가를 받기 위해서 필요합니다. 조합원이 아닌 경우, 조합원이었으나 분양신청등을 하지 않은 경우, 사업지역내 세입자에 대한 대책 등이 들어가야 관리처분계획인가가 나오기 때문입니다.

 

현금청산은 양 당사자에겐 다음과 같은 권리와 의무가 있습니다.

사업시행자	현금청산대상자
현금청산대상자에게 정비사업구역 내에 그가 소유하고 있는 부동산 또는 그 밖의 권리를 시가에 상당하는 현금을 지급하고 해당 부동산의 소유권 등의 이전, 인도등을 청구할 수 있는 권리	사업사행자에게 정비사업구역 내에 소유하고 있는 부동산 또는 그 밖의 권리를 이전해주고 시가에 상당하는 현금을 지급받을 수 있는 권리

처음부터 조합원의 자격이 없다면 이 또한 현금청산자입니다. 정비사업지역 내의 주택 구입시 조합원 자격 여부를 반드시 확인해야 하는 이유입니다. 조합에 문의하시거나 지자체에 문의하시는 것이 좋겠습니다. 그래도, 본인이 어느 정도 기본은 알고 있어야겠죠?

​

그럼, 조합원은 언제 현금청산자가 될까요. ① 조합원분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니하면 분양신청기간 종료일의 다음 날. ② 조합이 정한 분양계약체결기간 내에 분양 계약을 체결하지 아니하면 분양계약기간 종료일의 다음 날. ③ 관리처분계획에 따라 분양대상자에서 제외된 날. 등입니다.

 

현금청산의 방법은 매도청구와 토지수용이 있습니다.

 

재건축사업의 경우에는 보상협의가 안될 경우 협의기간 만료일로부터 60일 이내에 매도청구를 합니다. 이는 재건축조합설립 미동의자의 매도청구와는 조금 다릅니다.

​

재개발사업의 경우에는 보상협의가 안될 경우 협의기간 만료일로부터 60일 이내에 수용 재결을 거칩니다.

협의시기는 관리처분계획인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 협의합니다. 협의는 주로 감정평가한 금액을 기준으로 합니다.

 

매도청구

재건축조합의 경우에는 조합설립동의자만 조합원이 됩니다. 재개발 사업은 사업구역내의 모든 토지등소유자가 조합원이 되는 것과 차이가 있습니다. 재건축조합 설립 미동의자에 대해 매도청구를 할 수 있습니다. 또한, 시장,군수,토지주택공사 등 사업시행자 지정에 미동의한 재건축사업의 소유자도 매도청구의 대상이 됩니다.

마지막으로 조합원중 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않은 자도 매도청구의 대상이 됩니다.

조합설립 미동의자, 사업시행자 지정 미동의자는 매도청구 소장 부본이 송달된 날에 매매계약이 체결된 것으로 의제되며, 그 날을 기준으로 법원 감정인의 감정평가금액으로 매매대금이 산정됩니다.

 

토지수용 절차는 다음과 같습니다.

토지수용은 행정행위로 행정소송의 대상이 됩니다. 민사소송이 적용되지 아니합니다. 즉, 조합의 토지 수용권 행사는 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)"의 수용 절차를 따르게 됩니다. 이는 앞서 말씀드린 것처럼 재개발 재건축 조합은 공법상의 지위를 가지고 있기 때문입니다.

 

손실보상금은 지방토지수용위원회 재결 절차에서 감정평가한 금액, 중앙토지수용위원회 이의재결 절차에서 다시 감정평가한 금액의 산술평균 금액으로 합니다.      

 

세입자대책에 대해서 재건축사업은 별도의 대책이 없습니다. 즉, 재개발 사업에서 인정되는 영업보상, 이사비,주건이전비 등의 보상이 없습니다.

재개발사업의 경우에는 정비계획공람공고일을 기준으로 주거 요건, 영업 요건 등의 일정한 자격이 되면 영업보상, 주거이전비 등이 지급됩니다.  

 

토지등소유자와 세입자(영업자 포함)의 문제는 손실보상금이나 세입자 이주대책 등에서 첨예한 문제가 발생합니다. 이런 부분은 정비구역조합이 얼마나 심도있게 해결하느냐가 사업진행속도에 영향을 미칠 것입니다. 사실 해당 구역 내의 모든 이해관계자를 만족시킬 수는 없다는 현실이 가장 민감한 부분이겠습니다. 그래서, 성남시의 경우에는 순환개발 방식을 적용하여 임대주택을 활용하여 세입자의 이주대책을 마련하고는 있습니다만, 수요를 감당할 수 없는 한계가 있는 것같습니다.

 

 

 

출처: 경기도평생학습포털(GSEEK), 서울시평생학습포털, 정비사업정보몽땅(클린업시스템)

※관련법령의 개정등이 있을 수 있으므로 국가법령정보센터(www.law.go.kr) 등에서 확인하시기 바랍니다. 시·도 조례도 확인해야 합니다