재개발 재건축 정비사업조합 분양신청 권리산정기준일

재개발 재건축 정비사업조합 분양신청 권리산정기준일

 

분양신청이라는 것은 조합원이 종전자산의 가격과 분담금의 추산액을 확인하고, 분양예정인 대지 및 건축물에 분양 받고자 하는 의사를 표시하는 행위입니다.

 

절차는 통지 및 공고로 진행합니다.

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분양 신청의 통지 및 공고는 사업시행인가 고시일과 시공자 선정 및 계약체결일 중 늦은 날을 기준으로 120일 이내에 소유자에게 통지 및 공고를 하여야 합니다.

 

분양설계에 대한 기준일은 도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) 제1항에 있습니다. 제1항 제5호에 “분양설계에 관한 계획은 제72조에 따른 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다.”고 되어 있으므로 변경할 수 없는 것입니다.

 

해당 법조문은 관리처분계획의 수립기준을 제시한 것으로 관리처분계획 수립시 반드시 지켜야할 사항이라고 볼 수 있습니다.

 

제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <2022. 2. 3.>

1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.

2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물은 넓히거나 좁혀 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.

3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.

4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 넓혀 토지를 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.

5. 분양설계에 관한 계획은 제72조에 따른 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다.

6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.

나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.

2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자

3) 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사등

4) 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자

다. 나목1) 단서에도 불구하고 과밀억제권역 외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있다.

라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

마. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항에 따른 관리처분계획의 수립기준 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

또한, 분양대상자 권리 산정 기준일에 대해서는 동법 제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일)에서 규정하고 있습니다.

 

① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단[② 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다. 이하 같다)하거나 정비계획을 결정(변경결정을 포함한다. 이하 같다)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다]에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다.

 

1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우

2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

② 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

 

보시다시피, 정비구역 지정등으로 투기 세력이 유입되는 것을 차단하기 위하여 권리산정 기준일을 정하고 있습니다. 보안이 철저하게 유지되지 않으면 이런 정보들이 흘러나가서 집값을 올리게 되겠죠...

 

분양대상자 관련해서 뿐만 아니라 정비사업을 시행하고자 할 때는 해당 시·도의 도시정비법 조례를 먼저 보시는 것이 좋습니다. 법령에서 정한 기준 및 약간의 재량권을 적용하여 해당 시·도에서 정비사업시 지켜야할 기준 등을 조례로 만들었기 때문입니다. 과밀억제권역, 투기과열지구, 정비사업의 종류 등에 따라서 조합원 자격 인정이 다르고 이에 따른 분양신청대상자가 달라집니다.

 

이러한 법규정의 기본 취지 및 목적은 해당 지역 주민의 주거환경을 개선하여 주거의 질을 향상하고자 하는 것입니다. 법령의 취지와 목적과는 다르게 과정과 결과가 발생하는 것이 현실이라는 것이죠....

 

다음에는 정비사업에서 발생하는 현금청산, 매도청구, 토지수용, 세입자대책 등에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

출처: 경기도평생학습포털(GSEEK), 서울시평생학습포털, 정비사업정보몽땅(클린업시스템)

※관련법령의 개정등이 있을 수 있으므로 국가법령정보센터(www.law.go.kr) 등에서 확인하시기 바랍니다. 시·도 조례도 확인해야 합니다.