재개발 재건축 정비사업조합 사업시행계획인가 사업시행계획

재개발 재건축 정비사업조합 사업시행획인가 사업시행계획

 

사업시행인가는 사업시행자가 인가권자로부터 사업시행계획 내용에 따라 정비사업을 시행할 수 있는 권리를 부여받는 행정처분입니다.

 

인가와 허가의 행정행위에 대해서 차이가 있습니다. 인가는 재량행위이고 허가는 기속행위입니다.

 

즉, 사업시행인가는 법률 요건을 갖추어도 행정청(인가권자)이 거부할 수 있다는 것입니다. 허가라면 법률에서 정한 제한 사유이외의 사유로 거부할 수 없을 것입니다.

 

따라서, 정비사업 진행과정에서 행정청(인가권자)과의 지속적인 소통이 필수가 되겠습니다. 인가권자는 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등에 따라 장기 계획을 마련하여 개발계획을 검토합니다.

 

이 사업시행인가를 받게 되면 본격적인 추진이 가능하고, 사업 가능성이 상당히 높아지는 것입니다.

 

조합의 사업시행계획 수립행위는 공법행위에 해당합니다. 이는 정비사업이 목적하는 건축물 및 정비기반시설을 위한 설계도면과 그 설계도면대로 시공을 위해 필요한 각종 계획을 의미합니다.

 

도시정비법 제3절(사업시행계획 등)에서 규정하고 있으며 제50조(사업시행계획인가)에서 제60조(지정개발자의 정비사업비의 예치 등)으로 구성되어 있습니다. 또한, 동법 제4절(정비사업 시행을 위한 조치 등)에서 제61조(임시거주시설·임시상가의 설치 등)부터 제71조(소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분)까지 인가후 조치 등에 대해서도 규정하고 있습니다.

조항	제목	내용
50조	사업시행계획인가	조합원20%직접참석
51조	기반시설의 기부채납 기준	적정성
52조	사업시행계획서의 작성	정비계획에 따라 작성
53조	시행규정의 작성	조합은 정관
54조	재건축사업 등의 용적률 완화 및 국민주택규모 주택 건설비율	도시계획위원회 심의
54조	국민주택규모 주택의 공급 및 인수	표준건축비 적용
56조	관계 서류의 공람과 의견청취	14일이상 공람
57조	인·허가등의 의제 등	주택법 등 관련법령
58조	사업시행계획인가의 특례	일부 존치,리모델링시
59조	순환정비방식의 정비사업 등	이주대책 수립
60조	지정개발자의 정비사업비의 예치 등	서울.경기 10%
61조	임시거주시설·임시상가의 설치 등	주거이전비 보상 등
62조	임시거주시설·임시상가의 설치 등에 따른 손실보상	토지보상법 준용
63조	토지 등의 수용 또는 사용	행정행위
64조	재건축사업에서의 매도청구	2개월 기간
65조	토지보상법의 준용	재결 신청
66조	용적률에 관한 특례	125%이내 조례 적용
67조	재건축사업의 범위에 관한 특례	협의→법원청구
68조	건축규제의 완환 등에 관한 특례	주거환경개선사업
69조	다른법령의 적용 및 배제	사업종류별
70조	지상권 등 계약의 해지
71조	소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분	공고,감정평가 등
75조	사업시행계획인가 및 관리처분계획인가의 시기 조정	특별시, 경기도지사

절차를 정리하면 다음과 같습니다.

절차도에 따른 세부 절차의 내용을 정리해보면 다음과 같을 것 같습니다.

 

사업시행계획서 작성

 

사업시행계획서의 작성은 법42조(사업시행계획서의 작성)에 따라 작성하여야 하며 항목은 다음과 같습니다.

 

1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)

2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획

3. 임시거주시설을 포함한 주민이주대책

4. 세입자의 주거 및 이주 대책

5. 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책

6. 제10조에 따른 임대주택의 건설계획(재건축사업의 경우는 제외한다)

7. 제54조제4항, 제101조의5 및 제101조의6에 따른 국민주택규모 주택의 건설계획(주거환경개선사업의 경우는 제외한다)

8. 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우로 한정한다)

9. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획

10. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획

11. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정한다)

12. 정비사업비

13. 그 밖에 사업시행을 위한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 사항

 

이외에도 동법시행령 제47조와 시·도 조례에서 정하고 있습니다. 인가청이 있는 지자체의 시·도조례를 먼저 살펴보는 것이 좋습니다. 법률 사항과 함께 시·도 조례에 부여한 재량 범위 내에서 필수 항목을 정하였기 때문입니다.

 

작성한 사업시행계획서를 바탕으로 인가청 및 한전등과 협의를 해야 합니다. 사업시행인가는 조합이 이런 인가청 등과의 관계를 설정하는 행위이므로 작성과정에서 지속적인 협의가 필요한 것입니다.

 

사업시행인가가 되면 다음과 같은 효과가 생깁니다.

관련 사업을 인가, 허가로 의제
분양 신청의 통지, 공고	고시일로부터 120일이내
공고	해당지역 일간지 등에 공고
지위변경	예정자에서 사업시행자로의 지위
인가	사업시행계획서 확정
재개발사업	토지수용권
종전 자산 감정평가	사업시행인가 고시일 기준
분양받을 권리 산정 기준일	정비구역지정고시일의 다음날
조합원 분양신청	인가 통지일 30~60일이내(20일내 연장可)
주거이전비 지급 마감 기일	사업시행인가일까지 거주한 경우

의제를 통해 재개발사업시행인가를 득한 경우 주택건설사업계획승인, 건축 허가, 도로점용 허가 등도 득한 것으로 간주하게 됩니다.

 

사업시행인가가 난 후에도 할 일은 많습니다. 사업에 직접적인 비용이 지출되기 시작하는 시점입니다.

 

○ 종전·종후 감정평가업체 선정

○ 외부회계감사 선정 : 사업시행인가 고시일로부터 20일이내 회계감사를 받고 회계감사 종료일부터 15일이내에 시장 군수에게 보고해야 합니다.

○ 광역교통시설 부담금 : 사업시행인가일부터 60일이내 고지. 국민주택채권 매입, 면허세 납부 등

○ 사업착수 신고

○ 사업시행 총회시 정관 변경 포함 : 분양신청시 필요한 사항

○ 정비사업 시행기간 명시 : 이 시행기간 변경은 경미한 변경이 아니므로 여유있게 명시하는 것이 좋음.

○ 조합설립 동의성상 개산액 변경을 별도 안건으로 하는 경우 등이 사업시행인가 전후 주요 준비사항들이 되겠습니다.

 

 

사업시행인가의 경미한 변경이란 동법 제50조(사업시행계획인가) 제1항의 단서조항입니다. 이는 경미한 변경일 경우에는 인가를 다시 받는 것이 아니라, 사업의 원활한 진행을 위해 시장ㆍ군수등에게 신고하는 것으로 그 사업의 동일성을 유지하면서 사업 진행이 지속되는 것입니다.

 

따라서, 경미한 변경이란 것은 조합에서 판단하는 것이 아니라 도시정비법 시행령 제46조(사업시행계획인가의 경미한 변경)에서 규정하고 있습니다.

 

1. 정비사업비를 10퍼센트의 범위에서 변경하거나 관리처분계획의 인가에 따라 변경하는 때. 다만, 「주택법」 제2조제5호에 따른 국민주택을 건설하는 사업인 경우에는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 지원금액이 증가되지 아니하는 경우만 해당한다.

2. 건축물이 아닌 부대시설ㆍ복리시설의 설치규모를 확대하는 때(위치가 변경되는 경우는 제외한다)

3. 대지면적을 10퍼센트의 범위에서 변경하는 때

4. 세대수와 세대당 주거전용면적을 변경하지 않고 세대당 주거전용면적의 10퍼센트의 범위에서 세대 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때

5. 내장재료 또는 외장재료를 변경하는 때

6. 사업시행계획인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 때

7. 건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 아니하는 범위에서 건축물의 배치 및 주택단지 안의 도로선형을 변경하는 때

8. 「건축법 시행령」 제12조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 변경하는 때

9. 사업시행자의 명칭 또는 사무소 소재지를 변경하는 때

10. 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때

11. 법 제35조제5항 본문에 따른 조합설립변경 인가에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때

12. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항을 변경하는 때

 

5호에 내장재료 또는 외장재료를 변경하는 때가 경미한 변경으로 되어 있습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 시공사, 설계사 계약시 이런 내용을 조합이 관리할 수 있게 하지 아니하면 최초 재료와는 다른 재료의 사용을 조합원이 모르고 지나갈 수도 있다는 것입니다.

 

조합 만들었다고 가만히 있으면 저절로 내집이 만들어지는 것이 아닙니다. 지속적인 관심과 노력을 해야 합니다.

 

다음에는 정비사업 관련 감정평가에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

참고 : 경기도평생학습포털(GSEEK), 서울시 정비사업정보몽땅(클린업시스템)

※관련법령의 개정등이 있을 수 있으므로 국가법령정보센터(www.law.go.kr) 등에서 확인하시기 바랍니다. 시·도 조례도 확인해야 합니다.