재개발 재건축 정비사업조합 준공 이전고시

재개발 재건축 정비사업조합은 초기 단계가 어려운 것같습니다. 정비구역 지정받기도 쉽지않고요, 주민 동의도 만만치않고, 그런 단계 다음부터는 법령에서 세부적인 것까지 규정하고 규칙으로 만들어 두었기에 조합에서 헛짓거리만 안하면 문제가 별로 없습니다....

정비구역 지정권자가 시장군수등이라 해당 지자체 내에서도 어디를 먼저할지 어떤 방식으로 할지 아마도 고민이 많을 것입니다.

 

 

재개발 재건축 정비사업조합 준공 이전고시

 

준공인가는 도시정비법 제83조(정비사업의 준공인가)에서 규정하고 있습니다.

이론적인 의미로는 사업시행인가를 받아 건축한 건물등이 인가 사항대로 건축 행정 목적에 적합한가 여부를 확인하고, 준공인가증을 교부하여 허가 받은 자가 건물을 사용 수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 행정처분를 뜻합니다.

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따라서, 준공인가는 사업시행계획과 밀접한 관계가 있습니다. 앞서도 설명드렸듯이 사업시행계획은 조합과 행정청의 관계 정립이며, 관리처분인가는 사업시행계획을 바탕으로 조합과 조합원의 관계 설정입니다.

준공 인가 고시가 되어야 이후의 이전 고시 절차가 개시될 것입니다. 사업계획인가 사항으로 건축되지 않는다면 준공 인가가 날 수 없을 것입니다.

 

준공인가의 절차는 다음과 같다고 할 수 있습니다.

절차도

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도시정비법에는 제86조 제1항 단서로 부분 준공인가, 제83조 제5항 및 령 제75조에 의거하여 준공인가 전 사전허가를 일정한 조건에서 할 수 있도록 하고 있습니다.

 

더불어서 공사비 지출 등에 대해서 도시정비법 제112조(회계감사)에서 외부회계감사를 규정하고 있습니다. 준공인가 신청일까지 납부 또는 지출된 금액이 14억원이상인 경우에는 준공인가 신청일부터 7일 이내 회계감사를 하여야 하며, 조합은 이를 위해 시장 군수에게 회계감사 기관 선정을 요청하고, 시장·군수는 회계감사 기관을 선정합니다.

회계 감사 결과는 회계감사 종료일부터 15일 이내에 시장·군수에게 보고하여 조합원이 공람할 수 있도록 하여야 합니다.

 

준공 관련하여서는 다음 몇 가지를 유의해야 합니다.

소유권 정리 확인

현황측량(확정측량) 결과에 따른 조치 : 정비계획, 사업시행계획의 변경 필요

공사중 발생한 설계 변경, 정비기간시설 설치 계획 변경 사항 등 조치

사업시행인가 조건 이행 확인 등입니다.

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도시정비법 제86조(이전고시 등) 제1항에서 지적의 정리를 규정하고 있습니다. 이는 대지확정측량을 하고 토지의 분할 절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 합니다. 이를 위해 지적(地籍) 정리를 하는 것입니다. 제2항에서는 위 규정에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수등에게 보고하여야 합니다. 이 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다고 규정합니다. 실질적인 소유권 이전을 의미하며, 그 내용을 등기사항전부증명서에 이전등기하는 것은 별도의 절차를 거쳐 하게 됩니다. 보통 조합에서 위탁한 법무사 등에게 일괄로 진행하게 되는 경우가 많습니다.

 

시장·군수등이 하는 이전고시는 소유권 변동, 종전권리 이전, 권리변동 제한 등의 효과가 발생합니다. 그 과정을 간략히 살펴보면 다음과 같다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

이전고시가 효력을 발생한 상황에서는 조합설립 취소 및 무효를 구할 법률상 실익이 없다는 판례와 이전고시 후에는 관리처분계획취소, 무료를 구할 법률상 실익이 없다는 판례가 있으므로, 잘못된 부분이 만야 있다면 이전고시 전에 하여야 할 것입니다.

 

이런 과정을 다 거친 후에는 조합은 해산 및 청산의 과정을 밟게 됩니다.

 

해산이라 함은 조합의 법 인격을 소멸시키는 법률요건 내지는 그 원인인 요건사실에 해당합니다. 이에 반해 청산이라 함은 조합이 해산 후 그 잔여 법률관계를 처리하는 절차라고 볼 수 있습니다.

 

특히 조합의 해산에 대해서는 기존에 경과 규정이나 강제 규정 등의 명확한 규정이 없어서 해산 과정이 장기화되는 문제가 발생하였습니다. 이런 상황을 반영하여 2022년12월11일부터는 도시정비법 제86조의2(조합의 해산)이 신설되어 시행됩니다.

 

제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다. 
       ② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다. 

 

시행예정 법조문을 그대로 적어보겠습니다.

 

제86조의2(조합의 해산) ① 조합장은 제86조제2항에 따른 고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 한다.

 

② 조합장이 제1항에 따른 기간 내에 총회를 소집하지 아니한 경우 제44조제2항에도 불구하고 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해산을 의결할 수 있다. 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 조합 해산을 위한 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행한다.

 

③ 시장ㆍ군수등은 조합이 정당한 사유 없이 제1항 또는 제2항에 따라 해산을 의결하지 아니하는 경우에는 조합설립인가를 취소할 수 있다.

 

④ 해산하는 조합에 청산인이 될 자가 없는 경우에는 「민법」 제83조에도 불구하고 시장ㆍ군수등은 법원에 청산인의 선임을 청구할 수 있다. [본조신설 2022. 6. 10.]

[시행일: 2022. 12. 11.] 제86조의2

 

이는 법령 개정이유에서 “정비사업 종료 후에도 조합 임원이 고의로 조합 해산을 지연시키는 것을 방지하기 위하여 이전고시 후 1년 내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하도록 하고,”라고 하였듯이 조합이 뚜렷한 이유없이 해산을 하지 아니하면서 조합 임원들이 부당한 경제적 이득을 취하는 것을 방지하고자 하는 목적입니다.

 

이런 조합의 해산과 청산에서도 조합원들이 끝까지 그 자금의 쓰임새등에 대해서 관리감독을 하여야 합니다. 또한, 이런 과정이 유효하기 위한 여러 가지 조건 등에 대해서도 잘 유의하여야 할 것입니다. 몇 가지를 보자면 다음과 같습니다.

법정 대의원 정족스 확보

해산 등기 대의원회의 및 청산위원회 공증 필요

이전고시 후 조합원 자격 승격

해산 당시 조합원의 주소, 연락처 확보 유의

채무 및 잔여재산 배분 기준

청산인의 정보공개 의무 위반 주의 등이라고 합니다.

 

이렇게 하면, 정비구역내 조합은 사라지고 구분등기된 개별 소유자만 남게 되며, 자유로운 재산권 행사가 가능해집니다.

 

위에서도 언급했듯이 도시정비법은 개정이 자주 됩니다. 현재 시행중인 해당 법률도 2022년12월11일부터는 일부 조항이 신설되기도 하였기에 반드시 해당 시점의 법률을 잘 확인해야 하며, 국가법령정보센터 홈페이지에서는 그 개정 사유등도 올라와 있으므로 참고하시기 바랍니다.

 

 

출처: 경기도평생학습포털(GSEEK), 서울시평생학습포털, 정비사업정보몽땅(클린업시스템)

※관련법령의 개정등이 있을 수 있으므로 국가법령정보센터(www.law.go.kr) 등에서 확인하시기 바랍니다. 시·도 조례도 확인해야 합니다.