재개발 재건축 정비사업조합 조합 운영 조합 예산
조합 운영에서 큰 부분이 각종 비용 등 예산에 관한 것입니다. 사업비가 적정한지, 조합 운영비가 적정한 지 등에 대한 조합임원과 조합원간의 분쟁이 많이 발생하는 부분입니다.
우선 조합에서 예산이 무엇인지 알아보겠습니다.
대법원 판례(2014도8096, 2015.5.14.)에서 예산을 “조합의 정관에서 정한 1 회계연도의 수입 및 지출 계획을 의미하고”라고 하고 있습니다. 이런 요건 미충족시에는 공사비 등 정비사업에 드는 비용인 정비사업지의 지출예정액에 관하여 사업비 예산이라는 명목으로 총회의 의결을 거친 적이 있다고 하더라도, 이는 도시정비법상에서 규정하는 예산이라고 볼 수 없다고 하였습니다.
즉, 조합의 예산은 1 회계연도의 수입과 지출만을 의미한다는 것입니다.
따라서, 창립총회에서 책정한 사업비는 예산으로 볼 수 없다는 판례(대법원 2010다10986. 2012.4.12.)도 있습니다. 왜냐하면, 창립총회는 아직 조합으로서의 설립등기를 마치기 전 단계로서 조합설립인가처분을 받지 않았기에 창립총회는 단순한 토지등소유자 총회의 결의에 볼과하다고 본 것이기 때문입니다.
예산에는 교육비, 경·조사비, 변호사 선임비, 아웃소싱비, 예비비 등을 반드시 반영되어 있어야 하며, 예산을 위한 조합원 총회는 조합원의 20%가 직접 참석해야 합니다.
이는 도시정비법 제45조(총회의 의결) 제7항에 규정되어 있습니다.
⑦ 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석(제5항 각 호의 어느 하나에 해당하여 대리인을 통하여 의결권을 행사하는 경우 직접 출석한 것으로 본다. 이하 이 조에서 같다)하여야 한다. 다만, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다. <개정 2021.8.10>
도시정비법 시행령 제42조(총회의 의결) 제2항 4. 정비사업비의 사용 및 변경을 위하여 개최하는 총회 라고 하여 이 때도 100분의 20이상이 직접 출석하여야 하는 것입니다.
예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약에 대해서는 반드시 사전 총회 의결을 거쳐야 하며 사후 추인은 안된다고 합니다(2009도14296) 이 경우 총회 의결을 받지 않고 사업 추진하면 도시정비법 제137조(벌칙)에 의거 2년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금의 형사처벌을 받습니다.
정비사업의 조합은 공법인의 성격을 가지고 있고, 행정행위도 일부 있기 때문에 투명함이 중요합니다. 조합임원은 공무원으로 의제됩니다. 그래서, 조합 임원은 뇌물죄를 적용받으며 이는 특정법죄가중처벌등에관한 법률에 의거하여 가중처벌됩니다. 가중처벌은 신체형(징역, 금고 등)과 함께 벌금이 병과되는 것입니다.
따라서 총회 결의없는 계약은 무효입니다.(2010다105112) 또한, 신의성실의 원칙에 위배하여 과다하게 임원에게 인센티브(포상금)을 지급하는 총회 결의도 무효입니다.
시공자, 설계사 등 계약시 유의사항에 대해 알아보겠습니다.
계약은 당사자간에 중요합니다. 사적 자치의 원칙에 의해 확립된 계약 자유의 원칙에 따라 계약서는 작성자간에는 민법상 신의성실의 원칙에 위배하지 않으면 최우선 적용합니다. 또한, 법률에서 정한 규정을 벗어나지 않으면 유효하다는 것입니다. 따라서, 계약서 작성은 신중을 기해야합니다. 더구나, 몇 년을 기다려야 입주되는 정비사업의 경우에 여러 단체와 계약을 하기 때문에 신중에 신중을 기하여 문구도 하나하나 확인하여 준비하셔야 합니다.
조합에서 시공자 또는 설계사 등을 선정하는 계약을 하는 경우, 조합은 전문성, 계약 체결 경험, 사후 관리, 하자 보수, 분쟁 등에서 해당 시공사 등에 비해 현저히 낮은 경우가 많습니다.
입찰지침서 작성이 중요하고 시공자, 설계사 등과의 계약을 위한 첫 단계입니다. 조합에서 요구할 수 있는 모든 사항을 유리하게 작성해야 합니다. 입찰지침서는 계약 내용의 일부이기 때문에 추후 계약 과정에서 및 하자 보수 분쟁 등에서 중요한 근거 문서가 되는 것입니다.
계약서 작성의 일반원칙에 따라 문구를 명확하게 하여야 합니다. 제3자가 봐도 해석에 이론의 여지가 없게끔 작성해야 된다는 것입니다.
계약 후 실제 시공 시에는 현장소장이 중요하다고 합니다. 아파트 품질은 현장소장의 역량에 많이 좌우된다는 경험적인 사례가 많습니다. 따라서, 입찰지침서에 현장소장 추천권을 기재할 것을 추천하는 전문가도 있습니다.
또한, 마감재에 대해서도 ‘동일 품목 이상 변경’이라는 문구는 조합에서 검증이 불가능하여 추후 분쟁에서 이길 가능성이 적으므로, 반드시 조합의 허락을 얻어 상급 품목이상 변경을 하도록 할 것입니다. 대안으로는 일정한 금액대를 기재하는 것을 권장하는 경우도 있습니다. 또한, 모델하우스 사용 마감재를 철저히 분석하여 기록해두어야 할 것입니다.
사례 연구에 따르면, 공사비 중 마감재 비율이 약 40%라는 수치도 있습니다. 이처럼 전문적이고 복잡한 계약의 내용에 어려움이 있는 조합을 위해 서울시에서 표준도급계약서를 만들었습니다. 이를 활용하여 각 조합에 맞게끔 수정해서 사용해야 할 것입니다. 가장 중요한 것은 조합원의 참여입니다. 언론보도 등을 통해서 입주시 누수 등의 하자로 인해 고생하고 있는 사례를 보셨을 것입니다. 일정한 하자는 발생할 수 밖에 없다고 인정하더라도 골격에 문제가 생기면 안되겠지요. 이것을 조합의 임원 들에게만 맡기는 것은 너무 안이한 생각입니다. 조합 임원이 훌륭하다고 해도 모든 것을 다할 수는 없습니다. 그렇기에 조합원들이 조금씩 더 관심을 가지고 감독해야 나중에 후회되는 상황이 없을 것으로 보입니다.
내 집을 짓는 것인데 관심을 가지고 조합의 업무 진행 과정이 투명하게 될 수 있도록 감독도 해야되겠죠....
출처 : 경기도평생학습포털(GSEEK), 서울시 정비사업정보몽땅(클린업시스템)
※관련법령의 개정등이 있을 수 있으므로 국가법령정보센터(www.law.go.kr) 등에서 확인하시기 바랍니다. 시·도 조례도 확인해야 합니다.
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