재개발 재건축 정비사업조합 설립동의기준 조합설립인가 절차

 

정비사업조합의 개념에 대해서 알아보겠습니다.

정비사업조합은 도시정비법 제35조에 근거하여 정비사업 추진을 위해 시장·군수 등으로부터 인가 받은 법인이라고 정의할 수 있습니다.

 

정비사업조합의 법적 성격은 법 제38조(조합의 법인격 등)에 근거하여

① 공법상의 비영리 사단법인

→ 인가 받은 날로부터 30일내 등기해야 성립함

② 도시정비법외의 민법상의 사단법인 규정 준용(도시정비법 제49조)

③ 조합원과의 관계에 있어서는 행정행위를 하는 행정기관으로 보기도 함

- 토지 수용, 건축물 철거, 이전고시, 비용 부과 등에서 행정기관으로 의제됩니다. 따라서, 조합 임원은 공무원으로 의제되어 뇌물죄로 가중처벌받을 수 있습니다.

 

지역·직장·리모델링 주택조합은 주택법에서 규정한 조합과는 근거법률이 다릅니다.

 

도시정비법 제38조3항에 조합은 그 명칭에 “정비사업조합”이라는 문자를 사용하여야 한다고 규정하고 있습니다. 반대 해석하면, 정비사업조합인가를 받기 전에 해당 표현을 하는 것은 위법이 되겠습니다.

 

조합을 설립하려면 조합원의 동의를 받아야겠죠. 사업별로 조합설립 동의 기준을 요약하면 다음 표와 같습니다.

사업유형		기준	근거
재개발		토지등소유자의 3/4이상 & 토지면적의 1/2이상의 토지소유자	도정법 35조2항
재건축	공동주택	▷각 동별 구분소유자의 과반수 동의 -주택단지 안의 복리시설 전체는 하나의 동으로 간주 - 각 동별 구분소유자가 5인이하인 경우는 제외 ▷전체 구분소유자의 3/4이상, 토지면적의 3/4이상 소유자의 동의	도정법 35조 3항
	단독주택	토지 또는 건축물 소유자의 3/4이상 & 토지면적의 2/3이상	도정법 35조 4항
가로주택정비사업		토지등소유자의 8/10이상 & 토지면적의 2/3이상의 소유자의 동의	소규모정비법 23조 1항
소규모재건축사업		재건축사업 기준 적용	소규모정비법 23조 2항

토지등소유자라 함은 토지 또는 건축물 소유자(재개발,가로주택) 건축물 및 그 부속토지의 소유자(재건축, 소규모재건축). 재개발과 재건축에서는 “또는” 이냐 “ 및”가 가장 큰 차이입니다.

 

재개발은 재개발정비구역으로 지정되면 모두가 조합원이 됩니다. 재건축은 동의한 사람만 조합원이 됩니다.

 

조합원의 자격이 있는 자의 동의가 필수이므로 도시정비법 제39조(조합원의 자격 등)에서 조합원의 자격 요건에 대해 자세히 규정하고 있습니다. 대표적인 것이 여러 명이 하나의 토지등을 소유하고 있을 경우 그 대표 1인을 조합원으로 본다는 것이 중요합니다. 즉, 한 가족인 경우 1인을 조합원으로 봅니다.

 

또한, 조합의 정관은 조합의 조직·기관·활동·조합원의 권리 의무 관계 등 단체법적 법률관계를 규정하고 공법인인 조합과 조합원에 대하여 구속력을 가지는 자치법규로서

효력을 가집니다. 이는 조합 정관은 조합 외부의 제3자를 위한 규정은 아니라는 것입니다.

 

조합이 성립하기 위해 창립총회를 개최하여야 합니다.(도시정비법 제32조 제3항, 동법 시행령 제27조) 특히, 동법 시행령 제27조는 창립총회의 방법 및 절차 등에 관한 규정입니다. 법률 규정이므로 최소한 이런 방법과 절차는 지켜야 효력을 인정받을 수 있습니다. 앞에서 설명드렸듯이 조합은 공법인으로 행정기관의 역할 및 업무를 수행하게 됩니다. 그렇기에 그 절차적 정당성 확보가 중요한 것입니다.

 

창립총회는 조합원의 20%이상이 총회장에 직접 출석이 필수이며, 과반수 출석과 출석 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의합니다. 직접 출석은 10%가 기본이나, 창립총회나 조합 정관 변경의 경우등 중요한 사항에 대해서는 요건을 강화한 것입니다.

 

창립총회에서는 다음 각 호의 업무를 처리합니다.

 

1. 조합 정관의 확정

2. 법 제41조에 따른 조합의 임원의 선임

3. 대의원의 선임

4. 그 밖에 사전(14일전까지)에 통지한 사항

 

전자문서(건축행정시스템 세움터 www.eais.go.kr)로 신청합니다. 일반적으로는 사전에 해당 시장·군수와 협의를 위해 조합설립신청서와 부속서류를 별도로 제출하고 전자문서로 신청합니다.

 

조합설립인가 절차는 아래 순서라고 볼 수 있습니다.

 

 

다음은 조합설립인가시 검토사항입니다. 인가청에서 검토해야 하는 것이므로 조합설립인가 신청시 반드시 확인하여야 할 것입니다. 인가는 인가청의 재량권이 인정됩니다. 이는 검토결과 모두 통과하더라도 기존 도시기본계획, 관리계획, 광역계획 등 전체적인 도시개발계획과도 부합해야 한다는 의미입니다.

조합설립인가 검토사항

○ 조합정관 확인(법령 위배사항 유무)

○ 조합원 자격 적정성 여부 토지 및 건축물 등기사항전부증명서와 조합원 명부 일치 여부

○ 조합설립 동의서 검토 - 정비사업동의서 적정성 여부 - 서명 및 지장날인, 신분증사본 첨부 여부 등(인감 첨부시 확인) - 지적도와 건축물관리대장을 통해서 사업구역 내 토지등소유자의 법적 동의률 확보 여부 확인

○ 추정분담금 통지, 동의 철회 안내 여부

○ 창립총회 의사록 검토(참여자 서명날인 여부, 투표 관련 확인)

○ 임원 및 대의원(재건축) 신원 조회

○ 조합 임원의 겸임 여부 확인 등

 

각종 분쟁의 방지 및 사업 진행의 원활화를 위해 도시정비법령에서 각 단계마다 그 방법과 절차를 구체적으로 규정하고 있으므로 해당 단계별로 절차를 반드시 지켜야 할 것입니다. 더불어 그런 절차에 해당하는 서류에 대해 정확한 양식과 징구방식으로 서류를 준비해야 할 것입니다.

 

끝으로 동의서 재사용에 대한 규정을 알아보겠습니다.

 

도시정비법 제37조에서 토지등소유자의 동의서 재사용의 특례를 규정하고 있습니다.

즉, 조합설립인가(변경인가 포함)를 받은 후에 동의서 위조, 동의 철회, 동의율 미달 또는 동의자 수 산정방법에 관한 하자 등으로 다툼이 있는 경우에 동의서의 유효성에 다툼이 없는 토지등소유자의 동의서를 다시 사용할 수 있습니다.

 

일정한 시간적 절차적 요건을 충족하는 경우에는 다음의 경우에 동의서를 재사용할 수 있습니다. 이미 적정성을 갖춘 동의서를 받은 상황에서 일부 사항으로 인해 전체를 새롭게 받아야 하면 시간적·경제적으로 회복하기 어려운 손해를 입을 수 있는 것을 미연에 방지하기 조항이라고 볼 수 있습니다.

 

① 조합설립인가의 무효 또는 취소소송 중에 일부 동의서를 추가 또는 보완하여 조합설립변경인가를 신청하는 때

② 법원의 판결로 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정되어 조합설립인가를 다시 신청하는 때

 

다음에는 조합 임원의 선임, 해임 및 조합 총회에 대해서 알아보겠습니다.

 

출처 : 경기도평생학습포털(GSEEK) 재개발 재건축 자료

※ 도시정비법등 관련법령의 개정등이 있을 수 있으므로 국가법령정보센터(www.law.go.kr) 등에서 확인하시기 바랍니다